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筑波大学、つくば市、牛久市周辺で賃貸マンション、アパートを土地から購入して経営するなら筑波商事へ！ |
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| 質問、お問い合わせは | |||||||
| 牛久本店 | 電話 | 029-874-9500 | FAX | 029-874-9540 | ushiku@tsukubasyoji.com | ||
| つくば支店 | 電話 | 029-863-2000 | FAX | 029-863-2070 | tsukuba@tsukubasyoji.com | ||
| アパート建築（土地から購入・投資用編）……土地から購入、賃貸アパート、賃貸マンション建築。投資用アパート建築も物件や金融機関によっては可能です！
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| 投資用不動産の建築 投資用不動産を持ちたいと思っても大抵は中古アパートや中古マンションの取得が選択肢となります。その中でも土地から購入してアパートやマンションを投資用として取得したい、という方もたくさんいるのも現実です。金融機関の融資のお話を別とすれば、需要のあるエリアに理想的な形で建物を建築でき、また最新の設備と減税を受けられる間取りなどで建てればこれほど経営が安定することはありません。しかしながら、土地も建物も買った瞬間、建てた瞬間に半分ほどの担保しか見てくれない金融機関のシステムが日本では根付いています。その中でどうやって物件を探していくか、建築を考えていくか…。そのような場合でも筑波商事はご相談に乗れます。 理想の利回りは出るのか まず全ての条件がそろったとして理想の出回りは出るのか、という問題があります。これは土地から購入している為、いっぱいいっぱいに建物を建てたとしても利回りがあまり良くならないパターンが有る為です。土地の間口や建ぺい率、容積率を計算しながら土地探しをするところから始まります。また、建築に際しても、建築費の安い木造等を中心として考えることにより建築費、或いは維持費、固定資産税を軽減することが可能です。理想的な立地で１Ｋなど利回りの良い建物を建てれば、取得費などすべての費用から利回りを計算してもだいたい８％前後を出すことは可能です。中古アパートで１０％以上を良く目にしていらっしゃる方だとたった８％と思うかもしれません。ところが新築のメリットは維持費や固定資産税の軽減に始まり、不動産取得税の軽減措置や入居率の安定、減価償却費の計上など多岐に渡り、いわゆる実質利回りといったところでは中古アパートとほとんど変わらないことがあります。金融機関の融資も長期で低金利といった条件が出ることが多く、融資が出るのであれば第一に考えるべき投資だと思います。特に思わぬ修繕費などがでることが少ない為、経営の安定、或いは日々の生活での精神的な安定につながります。この部分は経営で非常に重要です。 維持費、取得費の削減 前項でも少し取り上げましたが、まず不動産取得税が１戸あたり４０㎡から２４０㎡までの大きさの場合、１戸あたり１，２００万円が軽減となります。通常１戸に１，２００万円もかからないで建築することが多い為、実質０円に近くなるか、０円になることが多いです。これは戸建て住宅ですと５０㎡～２４０㎡が軽減措置の範囲なのですが、アパートとマンションでは最低面積が４０㎡となっていますので利用しやすい節税対策となります。４０㎡ですと１ＬＤＫ程度の大きさとなります。建築費があがったり、利回りが少し下がっても不動産取得税を納める必要がほとんどなくなれば実質利回りが変わってきます。ちなみに土地を買ってすぐにアパートを建築した場合（建築を目的として土地を購入した場合）、同じ割合で土地の方の不動産取得税も軽減されます。既に支払った場合は期限内に申請手続きをすれば還付してもらえます。これは新築に限ったメリットです。 固定資産税では同じように軽減措置があります。木造では３年間、ＲＣなど３階建て以上の中高層耐火構造の建物では５年間といった期間において、固定資産税が半分になります。また、土地の固定資産税も最大で１／６に軽減ができます。土地の評価が高いエリアですとこの減税措置は非常に大きなメリットがあります。 火災保険も様々な割引があり、新築だけでも特典が付くこともあります。特に木造では最近では主流となってきた２×４工法（ツーバーフォー）などで建築した場合、省令準耐火といった構造になるため、火災保険が木造で建てたにもかかわらず鉄骨造なみの金額に割り引きされます。長年でみると大きな金額が変わってくる為、非常にありがたい割引制度です。 その他にも最近の建築技術、各種設備においては日進月歩で技術革新が進んでいます。外構照明もＬＥＤライトが出回り始めており、エアコンやウォッシュレット、バスルーム設備なども壊れづらく、維持費のかからない物が増えてきました。ＴＶモニタフォンなどに関しては最近ではカラーで録画機能が付いてる物が標準装備となっています。このような点も入居者だけでなくオーナーにとっても以後の大規模リフォームの必要時期を先延ばしできる点でメリットがあると言えます。 最後は金融機関 上記のことがすべてわかっている投資家の人でも、やはり担保不足などで金融機関で融資が下りずに泣く泣くあきらめるパターンが多いです。しかしながら少しでも交渉材料があればそれを最大限に使い、融資可能条件まで近づけることは可能かもしれません。ある程度の自己資金と既に不動産を所有している場合はそちらが材料になります。また、決算期前をねらったり、人気エリアで土地購入、建築を検討したりと着々と足場堅めをすることが大事です。銀行としても一番融資したい方というのはすでにアパートを持っている方、２棟目、３棟目をやりたい方ですのでもし１棟既にもっているのであれば十分テーブルに乗るでしょう。また新規の方でも、親戚がアパート経営をしていて手伝いをしていた、など未経験者でないことをアピールすれば門前払いということはないと思います。不動産をまだ持っていない方が土地から買って建築というのはかなりハードルが高いのですが、そういう場合でもご自身の年収やある程度の自己資金を武器に銀行に融資を求めることは可能です。もし建築に際してお悩みの点があれば是非一度、筑波商事にご相談ください。 |
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