賃貸経営で築年数の経過した物件を所有の方に「アパート再生・デザインリフォーム編」

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アパート再生・デザインリフォーム…アパート経営で必須なのは大きな費用をかけずに個性を出した賃貸住宅にすること
アパートが古くなってきた　建築後１０年くらいになるとアパートやマンションも建物内部、外部を含めて様々なところで修復箇所がでてきます。また、デザインや家族構成、流行などの変化により人気の間取りや設備が変化してきます。一昔前は畳やクッションフロアのお部屋というのが主流でしたが昨今ではすべてフローリングに変化してきています。間取りも１Kや２LDKの人気はそのままですが、２DKという間取りは１LDKへと流行が移りつつあります。住宅設備関係もTVドアフォンが付き、ペアガラスサッシになり、細かいところでも玄関ドアの鍵がディンプルキーになったり、物件によっては浴室暖房乾燥機などが付いている賃貸も増えてきました。　アパートの再生・リフォームをする　そのような中で増え続ける賃貸アパート、マンションにおいてどうやって競争力を落とさずに運用していくかが賃貸経営で重要な部分となります。新築で建てた場合は数年間は大丈夫ですが、明らかに入居率が悪くなってきた場合や中古アパートを購入した場合などは可能であればすぐに検討したほうが良いでしょう。その時にできるだけ現在の人気の設備を取り入れたり、費用があるのであれば間取りの変更なども検討したほうが良いでしょう。この時、思い切って費用をかけてでもやってしまったほうが長い目で見たときに経営がうまくいくことが多いです。どうしても一時的な出費としてはリフォーム費用はかさむものですから、入居が決まったお部屋から行いたいという気持ちになりますが、入居希望者もたくさん新しい物件を見てきた方々です。やはりいくら「綺麗になるから」といわれても実物を見なければ入居の動機付けにはならないでしょう。　費用をかけるポイントを絞る　それでは実際にリフォームをしようと思った場合、どこに費用をかければ良いか。資金は無尽蔵にあるわけではありませんし、あったとしても必要以上にお金を使ってしまったのでは何の為のアパート経営だかわかりません。ずばり費用をかけるべきポイントは少ないお金で面積を稼げる部分だと思います。外観だと壁や屋根の塗り替え（これは建物耐久度も考慮します）やエクステリアの植木、照明器具など。内装では壁紙クロスや床材などとなってきます。どうしても設備入れ替えと考えるとキッチンなどの設備になってしまいがちですがまずは安い壁紙などから行うべきでしょう。１㎡１２００円から１５００円程度で交換できることが多い為、なんとなく古い感じだったお部屋が数千円から数万円で見違えるようになるでしょう。次は同じ理由で床になります。和室のお部屋だった場合は少なくてもクッションフロアに張り替えたほうが良いでしょう。資金的に余裕があればフローリングに変更したいところです。ホームセンターなどでB級品を使えば６帖程度のお部屋なら１０万円もかからない位で工事出来ると思います。その他どうしてもピンポイントで最新設備に入れ替えたいといった場合は、比較的費用が安く済む洗面化粧台とTVモニタフォンあたりになるでしょうか。余裕があれば室内照明も完備にしておきたいところです。ホームセンターや電気店などではシーリングライトが５０００円くらいで売っていますので比較的安く済むと思います。　　カラーコーディネイトを身につける　壁紙クロスなどカタログを見るとわかりますがとてつもない種類があります。またメーカーそれぞれがたくさん出している為、全てを把握することはほぼ不可能でしょう。その時どのようにして色遣いを決めていったら良いのでしょうか。色彩の知識があると空間を広く見せる色遣いや同色系で揃えた場合の見栄えの良さなど基本的なことがわかっている為、非常に有利となってきます。今まで一度もそのような勉強をしたことがない場合は少し触れてみるのもおもしろいと思います。特に若い人が住む場合が多い間取りの賃貸住宅では少し位の派手な色遣いでも良いアクセントになる場合があります。ただし、住空間や寝室などではリラックスできないと生活しづらい為、寝室の壁が真っ赤だったりリビングの壁が真っ青だったりすると少しやりすぎかもしれません。幾つかサンプルなどを組み合わせて試行錯誤するのも良いでしょう。もし迷われたら筑波商事にご相談ください。管理物件ではアクセントクロスやフローリングなどで様々なバリエーションを使っていますので参考に見ていただくことも可能です。　資材や設備の知識を身につける　最新の住宅建材や資材、設備や電化製品などの知識は普段から新聞折込チラシなどでホームセンター、電機量販店などを見ておくとある程度身に付くと思います。特にホームセンターのチラシは毎号保存しておくことをお勧め致します。TVモニタフォンや照明器具、はたまたフローリング材など安売りする場合もありますし、どのくらいの品物なのかを覚えておくことによって急なリフォームなどでも概算費用を頭の中で計算することができます。大型電機量販店は特に見ておくポイントはエアコンになります。エアコン無しで募集する賃貸というのはほぼ無くなりましたので、壊れてしまった場合などは大家側で用意しないといけません。２．２ｋｗや２．８ｋｗのエアコンが工事費を含めていくらか（古いエアコンが付いてる場合は撤去費とリサイクル料）も把握しておきましょう。更に防犯ドアアラームを付けたり、共用部分に防犯カメラやダミーカメラを付けたりといった防犯対策も部材の費用がだいぶ値下がりしてきましたので確認しておきたいところです。　先人達の知識を得る　アパート経営や不動産投資に関してはここ数年で書籍出版やブログ開設などが相次ぎ、同じ考えで動かれている方達の今までの実績を見ることが比較的簡単に行えます。時間があるのであれば積極的に情報収集しましょう。また、年に一度、日本各地で賃貸住宅フェアという展示会も行われています。関東エリアですと近年ではビックサイトで開催されることが多いです。最新の設備の展示会や税務などの相談会、そしてなにより多種多様なセミナーが無料で聴講できます。不動産業者向けのものもあれば相続など税対策もあり、はたまた賃貸経営や建築業界向けなど内容は様々です。関東近県で無い方で今このページを読まれている方も日本各地で行われているようですので一度足を運んでみては如何でしょうか。不動産業者団体や建築メーカーでは地元より団体でバス送迎する場合もありますので気になる方は筑波商事までご相談ください。	↓ 外壁の寿命が来たので塗り替えカラーコーディネイトを考えてひと味違うデザインに ↓
	↓ 照明も力を入れるポイントの一つ ↓
	どうせなら一面だけアクセントクロスを
	壁紙の種類選定はじっくりと
長時間滞在しない部屋には思い切った色遣い	クッションフロアでも厚みのあるものなら見栄えもなかなかのもの

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