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筑波商事HOME > 資産活用TOP  > 金融機関の攻め方
金融機関(銀行や信用金庫)などとの交渉の仕方。不動産投資、新規物件購入にはさけては通れない道です。(すみませんが今回のコラムは画像無しです)
 金融機関との交渉とは

 新しく不動産投資を始める方やすでに行っている方が新規物件を検討した場合、ほぼすべての場合で自己資金だけではなく融資を受けられると思います。ここでは金融機関がどのような目線でお客様をみているか。どのようにすればよい条件で融資が受けられるかを少しだけ公開します。これによって融資を受けられるかどうかだけでなく、融資期間や金利など様々な条件に変化がでてきます。初回は銀行員との面接から始まります。

 まずは借りられるかどうか。銀行が貸したくなる客とは

 金融機関が通常、不動産投資用の物件購入をしたいというお客様に融資をする場合、事業用融資(プロパーローン)というものになります。これはアパートローンなどのように商品パッケージになっているものではなく各種条件をその都度決めながら個別の案件として算定するものです。そのためまずは借りられるかどうかというところが問題になります。一般的に属性(年収、その他収入、職業、借入残高)などをみられます。当然公務員といったような安定した職業などの場合はかなりの確率で借り入れが可能です。また他に住宅ローンや自動車ローンなどの借り入れがないほうが返済比率を計算されても余裕を持って返済できるお客様と評価されますので有利です。住宅ローンを抱えてしまっていると、よほど年収が高いか安定した職業についていないかぎり無理となることも多く、実際に返済比率を考えてみてもハイリスクになりがちです。簡単に計算する方法としては購入希望のアパートが全室空室になっても余裕をもって生活できるかどうか、というあたりがわかりやすいでしょうか。
 また、物件自体の不動産価値も併せて評価されますが、よほど古い建物や人気のないエリアを買わない限りはかなり低くても問題はありません。むしろ一番重要だと思われることは、お客様が不動産投資初心者ではないという印象だということです。金融機関も安全ではないと思ったお客様には融資しません。親戚が持っているアパート経営を手伝っていた、などでもいいのでアパート経営について経験者であるという印象をつけることが大事です。銀行の融資対象者に対する印象、評価はあくまでアナログです。経験者、プロである、資産もある、他に借り入れがないなどやこの物件周辺の不動産について詳しい、本業の仕事が大変好調であるなどの属性を知らない間にチェックされます。物件だけではなく、その収入を得た後の税金や管理会社など先々のこともきちんと予定を立てていた方が銀行マンが安心します。

 時期はいつがいいの?

 3月に決算、9月に中間決算が行われる銀行というのがふつうですので、その1月前くらいというのが銀行としても融資をしたくなる時期です。繁忙期には物件の調査をして担保価値を割り出したりする部署も混んでいますので2月か8月という時期がお話しやすい時期といえます。ただし物件が出てくる時期も決まっていませんのであくまで参考程度に。

  どのような金融機関がよいの?

 メガバンクや大手地方銀行といったところはとても大きな資産を持つお客様を持つことが多く、1億以下の小さな案件には真剣に取り組んでもらえない場合が多いです。逆に地方銀行や信用金庫は融資成績に追われている場合が多く、なんとか融資したいといってくれることもあるのでおすすめは中小の地方銀行や信用金庫です。金利もたいしてかわりませんし、いくつか難しい点があってもなんとかなることも多いです。実際、借りてしまえば金利を思い切り上げられそうになっても他の金融機関に借り換えもできる場合がほとんどですので、まずは借りられるかどうかだけを優先して金融機関を探しましょう。
 また、最低限度の問題として、物件が所在する場所、もしくはお客様が住んでいる場所を管轄する金融機関の支店でないと融資は受けられません。まずは自分が住んでいる場所の近くで、さらには物件の近くにもあるという金融機関があるかどうかを探しましょう。

 融資条件の内容などは?

 通常は建物の耐久度に応じて、法定耐用年数内に融資期間を縛られます。木造ですと築後22年ですので築10年の物件を買う場合、12年での融資期間となります。返済比率を考えるとこの場合はとても利回りがよいか、ある程度自己資金をいれるなどしないと返済が大変かもしれません。ただし、物件の状態がよいなどの場合、プロパーローンでは15年くらいまで、という別の融資期間についての特例をとってもらえる場合もあるので耐用年数は一つの基準として考える程度でよいでしょう。耐用年数以上の融資が受けたいなどといった場合は筑波商事までご相談ください。当社仲介であればある程度は金融機関にご相談ができる場合もございます。

 金利はどのくらいが相場??

 金利は属性によって人それぞれですが、大きな資産をもたれている富裕層という方でも実はそれほどやすい金利での融資は受けていません。(逆にそれほどお金にこだわらないのかもしれませんが…。)通常ですと茨城県県南で中古アパート、マンションを買う場合には3年固定で2%〜3%くらいが相場でしょうか。新築アパートの建築費の融資はアパートローンという企画商品があるため、こちらは1.5%から2.5%くらいとなる場合が多いみたいです。

 物件の価値はどのくらい見られるの?RCのほうが有利?

 RCのほうが有利というのはいくつかの不動産投資の書籍に書かれています。しかしながら実はRCでも鉄骨でも木造でも融資に関しては大差ありません。耐用年数の違いによる融資期間には違いがでますがそれくらいです。むしろ高額の税金や維持費がかかるRCでは不動産投資自体もうまくいかないこともあります。利回りがよければ別ですが、金融機関はそのあたりも計算をして見てきますのでどちらかというと土地の価値を基準にします。土地の価格だけで物件価格に近い物件などは金融機関的には担保価値があるととり融資しやすい物件のようです。建物はいずれ価値が0になるが土地の資産はなくならないといった考え方ということでしょうか。

 その他、地方公共団体の関連融資や細かな特例融資条件など

 実はそれ以外にも金融機関が窓口となって、不動産経営をするような個人事業主に振興資金や自治金融といった特別に金利の安い融資商品というのも存在します。また、支店長決裁ができる融資条件や特別融資対象地区なども金融機関にはあるようでこれは銀行員のなかでも知っている人は少ないようです。筑波商事では過去の経験から通常であれば融資が難しい物件でも可能性のある金融機関を紹介することができます。筑波商事が仲介する場合、お客様のほうで特定の金融機関とのおつきあいがない場合は良い条件がでやすい金融機関をご紹介いたしますので不動産投資、アパート建築をお考えの際は是非ご相談ください!


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