筑波大学、つくば市、牛久市周辺の売りアパート、投資用不動産「中古アパート購入編」

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中古アパート購入…つくば市、牛久市、土浦市、龍ヶ崎市、阿見町周辺で収益用、投資用のアパートを購入したいとお考えの方に
中古アパートとは？　　近年、金持ち父さんの本を始めとして収益不動産、投資用不動産獲得の書籍やネットブログなどの流行により、サラリーマン大家さんが非常に増えてきました。中古のアパートや一棟売りマンションなどは新築物件にくらべて利回りも良く、表面利回りで１０％以上で売りに出されることも多々あります。単純に１０％というのは借入金利負担や維持費を全く無視すると１０年経てばあとは利益という計算です。銀行の預金金利や国債、投資信託と比べても破格の利回りといえるでしょう。　ただし注意点としては不動産や建物に対してある程度の知識と不測の事態に備えたリスク管理、減価償却や各種税務処理などがあげられ、さらに重要なのは不動産収益物件は金融機関などを使い手持ち資金ではできないような大型物件を購入して（レバレッジをきかせる）運用することなどが留意点となります。この点はある程度の勉強と経験が必要となります。わからないことがありましたらまずは筑波商事にご相談ください。　まずはエリア特性をつかむ　筑波商事の商業エリアである茨城県県南はちょうど千葉県から来て利根川を超えた辺りで、狭小土地付き賃貸マンションから比較的広い土地付きの賃貸アパートに切り替わるエリアとなっています。結果として土地が広いと担保が出やすく、また維持費も高層ビル物件と比べて安い為、中級者程度までの投資家の方々には守谷、つくば、牛久市周辺は人気エリアとなっているようです。　一言に中古アパートといっても様々なパターンが考えられますが、流通している物件の中では２～３階建てである程度の土地が付いたアパートが主流となっています。　このページをご覧になっているという時点で少なからず収益不動産の知識がある前提でお話いたしますが、茨城県全体はまず自動車の利用率が非常に高いです。駐車場がある物件（または近隣に月極駐車場が豊富にある場合）でないと、よほど駅近物件でない場合は空室が続き、経営が成り立たないことが多いです。また、エリアや間取りによっては駐車場が２台必要だったりしますので注意が必要です。賃貸住宅が飽和状態になっているエリアもありますので表面利回りだけで飛びつかないことも重要です。表面利回りはあくまで「うまくいったら」の利回りです。　　８０点の物件で満足する　初心者だけでなく長年にわたり中古アパートを検討されている方もたくさんいるでしょう。当社でも長年お付き合いしているお客様もおり、また昨今投資を始められたという方とも多くふれあう機会があります。その中でもなかなか最初の１歩を踏み出せない方というのも見うけられます。希望の利回り、築浅、駅近、できればＲＣか鉄骨、人気のエリア、広い土地、陽当たり良好等等…、希望をあげればきりがありませんが自分の中で１００点満点の物件を探されていることが多いです。問題はそのような物件を探している方はたくさんいるということを意識しておかないといつまでたっても資産が増えないということです。　結局のところ誰の目から見ても良い物件というのはかなりの割高な金額で富豪層の人達や大手信託会社などが雲の上で奪っていってしまっているのです。手をかけず、利回りも良く、将来は売却も簡単、そんな物件が出回ることはほとんどありません。ではどうやって物件を購入していったらよいか・・・　それは８０点くらいの物件で満足する事だと思います。８０点どころか５０点、６０点の物件にしか巡り会ったことが無い？その場合は自分の労働力、或いはある程度のリフォームなどを入れて金額や間取り、利回り、全てを考えてそして妥協して８０点くらいの物件を探してください。まず最初に物件を見たとき６０点くらいだったとしても、ここをリフォームすればもう少し良くなるな、金利さえある程度で押さえられれば実質利回りは合格点だな、など複合的に考え８０点にもっていければある程度の利回りの物件を次々に買っていくことによって資産を増やしていけるのです。　　収益物件は交渉ありき　また、物件探しにおいてもチラシやネットにでている金額や情報を鵜呑みにしていませんか？中古アパートを始め、大型物件、収益物件が売りにでるのはたいていの場合、理由があります。不動産再生業者でもないかぎり一般の大家さんは収入が入ってくる物件を売るわけがありません。では何故売るのか… 　まずは現金が必要になった、ということが考えられます。ある程度のところで折り合いがつけば良い物件に巡り会えることもあります。次に遠方に住んでおり管理が面倒になったという場合、これは理想的です。あとはアパート経営に失敗し、空室だらけで借金を返す為に売ることになった、という場合もあります。これは中身次第で大化けする可能性を秘めています。相続などで不意に資産を受け継いだが所有を考えていない、などの場合もあります。お金にうるさくない相続人ならうまく交渉がまとまれば良い物件を割安で買える可能性もあるでしょう。　以上の他にもいくつかありますがたいていは上のパターンであてはまります。しかしながらすべて規格品ではなく、現況によっても価値が変わり、換金化できるスピードによっても金額が変わってくるでしょう。つまり売り出し価格や条件などはあまり気にしなくて良いのです。仲介している不動産屋だって全てを把握していない場合もあります。気になる物件があればとにかく一度交渉してみたほうが良いでしょう。思わぬ指値や条件をのんでくれる場合もあるかもしれません。　不測のトラブルに備える　中古アパートはやはり中古です。無事購入できてもいままでどんな使われ方をしていたのか定かでない部分もたくさんあるでしょう。水回りや配管、現入居者の詳細、過去のリフォーム履歴などは特に念入りに調べておいた方が良いでしょう。また、どんなに調査しても漏水事故などが起こる場合もあります。総合火災保険と建物所有者賠償保険などに積極的に加入し万が一に備えましょう。ある程度のリフォーム費用を手元に残しておくことも一つの手です。筑波商事は損害保険の代理店も行っていますのでご不明な点があればご相談ください。特に建物所有者用の施設賠償保険などはかなりマニアックな保険となっています。損害保険の営業の方でも知らない方がいるのではないでしょうか。　金融機関を押さえる　気になる物件があれば不動産屋に資料をもらい金融機関に相談しましょう。この時、よほどの経験者でなければ裏ルートから手を回してもらった方が融資が楽です。筑波商事では日頃から各種金融機関の支店長や融資担当とお仕事をしていますのでお話がスムーズに進むと思います。条件面でも窓口対応とはひと味違った中身になることが多いです。どうしても銀行窓口というのは接客係が対応してしまうのでカタログ通りの返答、金利、条件を提示されてしまいます。正直な話し、景気動向がよほど良くない限り、この時点で大抵の方は審査ではねられてしまいます。　しかしながら実際は金融機関も融資したくて仕方がないのです。金融機関にしてみれば融資は商品を売ることと同じです。そうしなければ経営が成り立ちません。お互い妥協点を見つけながら相談する、それがポイントです。つまり銀行が融資したいお客様に変化する事が重要です。詳しくは後述します。	※　隣の空き地はいつまでも空き地ではない
	※　外壁の塗り替えタイミングを確認
	※　周辺の駐車場を調べる
	※　陽当たりは十分か日中に確認
	※　最近では高さ制限などもあり同規模の再建築が可能か調べる
	※　入居率はシャッター、雨戸、物干しである程度把握できることが多い
	※　建物の北側には設備関係が集まっていることが多い。見るべきは北側
	※　給湯器は非常に高価な設備要チェックポイント

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